【中古住宅の外壁塗装】中古物件の塗り替えタイミングと注意事項

中古住宅は安価に購入できる一方、新築の頃と違い、外壁も塗装の剥がれや汚れ、亀裂などが起きている場合もあります。中古販売の「現状有姿販売」において、このようなトラブルはよくあります。

ここでは、これまで1万件以上の施工をしてきた弊社が「築年数からの塗り替えのポイント」と「中古物件購入の塗り替えのポイント」を書きました。

 

 

外壁塗装のタイミングはおおよそ10年に一度

 

外壁塗装は、一般的には「10年に一度」のタイミングで行います。

新築の家からスタートして一般的に全く外壁塗装を行わない場合、10年前後を境に急速に外壁の劣化が進行します。

何もしないまま放置しておくと外壁劣化が進み、徐々に家の内部へ劣化が進行していきます。結果、雨漏りが発生したり、家そのものの寿命が短くなっていきます。

家の劣化スピードが急速に進む前に定期的な外壁塗装(リフォーム)を実施することで、家の劣化を遅らし寿命を伸ばすことができます。

中古住宅を購入された場合、購入前直近や2,3年前に外壁塗装されている場合はしばらくは安心です。しかし、前回の外壁塗装から10年近く立つ場合は、買った途端劣化スピードが早くなってしまうリスクもありますので、なるべく早い目に外壁塗装を検討することをおすすめします。

 

注意すべき外壁塗装の劣化・異変

年数以外の見方として、実際に外壁に劣化・異変が見つかったら「黄色信号」と考えることができます。

具体的には、下記のような現象が起きていたら、耐用年数内であっても塗り替えを考えた方が良いでしょう。

• 外壁の塗装にチョーキング現象(塗装面を触ると白い粉がつく現象)が起きている
• 外壁の塗装にカビや苔（こけ）が付着している
• 外壁の塗装にひび割れ、剥離が起きている
• コーキング(外壁と外壁の間のゴム)に劣化がみられる

 

中古物件購入から外壁塗装の参考例

今回の例は中古物件の購入のKハイツ（資産運用の物件です）の場合ですが、築15年前後の物件はよく見かけられます。

• コーキングの劣化
• 外壁塗装のチョーキング
• 軒裏の漏水
• ベランダ防水や廊下の防水は注意が必要です

等々が築年数相当の外壁塗装劣化が想定されます。

詳しい説明は外壁塗装の施工事例にアップしています

【関連記事】【Ｋ様】超耐久シリコン 200万円・15日間

 

中古物件の購入は、外壁塗装が修復されて隠されていることより、劣化が分かっている物件（補修されていない物件）がいい場合があります。

その理由を説明します

• 実際の物件の劣化状況や補修部位が分かる。
• この物件のように、定期的に補修か所を調査する。
• その結果、購入物件の手当方法やメンテナンス時期が分かる。

このような物件は比較的に割安に購入できます。メンテナンスに手間をかけてしっかり修理すれば、快適にかつ格安に購入できます。

 

新築から10年前後の外壁劣化の例

まずは新築から10年前後の外壁で起こりがちな主な劣化は、「チョーキング(白い粉がつく)」「コーキング劣化」や、「苔・カビ」です。

 

 

チョーキング（白華現象）

チョーキングとは、塗装面を触ると手に白い粉がつく現象のことです。

使用塗料にもよりますが、一般的に外壁塗装の艶は塗装工事後５年ごろからなくなりだします。塗膜が紫外線で分解が進み、顔料が表に吹き出すことによって、このようなチョーキング現象が発生します。

(関連記事)外壁塗装チョーキング(白亜化)現象とは？原因と対策を徹底解説

コーキングの亀裂

次によくあるのが、コーキング部分の亀裂です。

このようにコーキングが窯業系サイディングの取り合い部に亀裂等が入っている場合は、数か所亀裂が入っている場合がよく見受けられます。

(関連記事)【外壁コーキングの寿命は？】劣化症状と原因および対処法を解説

 

外壁のカビ・コケ類（撥水性能の低下）

次によくあるのが、外壁のカビ・コケ類です。主に塗装面の撥水（はっすい）性能の低下が原因で発生します。

っと国、近隣の境界の距離が狭かったり、つや消しの外壁塗装の場合はコケやカビが繁殖しやすく、築10年未満でも、コケやカビが繁殖を起こしている家も多いです。

(関連記事)【放置は危険？】外壁塗装でカビ・苔が起きる原因と対処法を徹底解説

 

築10年から築20年の外壁塗装の劣化の例

次に、築10年～20年前後における外壁塗装では、ひび割れや亀裂がよく見受けられます。

 

外壁に発生した亀裂・クラック

下記はALC壁に発生した亀裂の様子です。

外壁塗装の劣化から外壁塗装の撥水性能の低下にすると、雨水がALCを通過して下地鋼材の腐食します。その結果鋼材のサビによる膨張で、ALC面まで亀裂が起こりだします。

ALCやパワーボードの劣化について詳しく説明しています。

(関連記事)【ALC外壁とは】ALC外壁の特徴や劣化症状〜外壁塗装まで徹底解説

 

参考)外壁の亀裂の様子（窯業系サイディング壁）

下記は窯業系サイディングの亀裂の様子です。

窯業系サイディングの外壁で10年以上塗装等のメンテナンスを行わないと、数日間の雨降りや台風などにより下地の木部まで水分が侵入します。その結果として、窯業系サイディングに亀裂が起こりやすくなります。

近年の住宅の外壁仕上げは窯業系サイディングの仕上げが主流ですこの機会に、塗り替えのタイミングを知っておいてもいいのではないでしょうか？

(関連記事)窯業系サイディング壁の特徴や劣化症状〜外壁塗装まで徹底解説

タイル仕上げの外壁も同様です。タイルの目地の劣化（撥水性能の低下）により、下地材まで水分が侵入します。下地材の変形や亀裂により雨水が侵入しやすくなります。雨水の侵入による下地の変形や劣化によりタイルがに亀裂が起こりやすくなります。

(関連記事)　タイル仕上げ外壁の特徴と外壁塗装をする上での注意点を徹底解説

 

コーキングの劣化の様子

次にあるのが、コーキングの損失・欠損です。前述の亀裂からさらに侵攻して下記のように欠損しているところもあります。

なお、上記画像ではコーキング工事の施工不良も見受けられます。２液性のコーキングを使用している場合には、攪拌（かくはん）不良やプライマー塗布（接着剤）の施工不良がめだつようになります。

(関連記事)　【外壁コーキングの寿命は？】劣化症状と原因および対処法を解説

 

築20年から築30年の外壁塗装の劣化の例

つぎに、中古物件購入の時点で、築30年前後～における外壁塗装の注意のポイントについてです。

モルタル壁の外壁の亀裂

外壁の亀裂が起こっている場合は、下地のラス部まで浸透している場合の亀裂が重要になってきます。亀裂のメンテナンス・補修は必ず行うようにしてください。

 

鉄筋コンクリート造の外壁塗装の浮き・膨れ

コンクリート部と塗装部の間に水分が侵入してきたり、内部結露により塗装下地に水分が蓄積している様子です。

 

木造の外壁劣化の様子

外壁塗装のウキ等の様子です。このような劣化している場合は下地材の確認が必要になってきます。

塗料の耐用年数がまだ残っていても実際に上記のような塗装の劣化が起こってくれば、劣化が進行する前に塗り替え工事をおすすめしています。

(関連記事)【外壁劣化の種類は？】塗装で直せる壁と塗装だけでは直せない壁の違い

 

外壁塗装の劣化を放っておくとどうなるか

「チョーキング」や「苔・カビ」「ひび・亀裂」など外壁塗装の異変を放っておくと、最終的に塗装の内側の外壁材が、雨や風・紫外線などにさらされます。

塗装は厚さ1mm弱ほどの薄い膜でできていますが、塗装の劣化が進むと内側に雨水などが侵入していきます。

この塗装の内側にある外壁やさらに内部まで劣化が進行すると、室内で雨漏りが起きたり、外壁塗装だけでは直らない状態になってきます。

また、中には目に見えない雨漏りもあり、梅雨でもないに室内がじめじめしていたり、カビが生えていたら注意のサインです。

そのような状態になっても放置しておくと、家そのものの耐久力が低下したり、結果的に大規模な修繕が必要になってくる場合もあります。

ですので、外壁に異変がみられたら、なるべく早い目に専門業者に相談してみることをおすすめします。

 

鉄筋コンクリート造の外壁内側の激しい劣化

一見塗装が付着しているように見えていたのですが。実際は塗膜が浮いていました。浮いた塗膜を除いてみると、内側の外壁が亀裂だらけで大きく損傷していることがわかります。

木造住宅の外壁の崩落

下記は、木造住宅の外壁崩落の様子です。数日間続いた雨の日のあと、突然の外壁の崩落（ほうらく）が起きて驚かれたそうです。

木造住宅の庇（ひさし）の落下

近隣境界の通路に庇の落下が起こりました。樋の裏から雨水の侵入で軒裏が崩落（ほうらく）が起こっています。

塗料の耐用年数がまだ残っていても実際に上記のような塗装の劣化が起こってくれば、劣化が進行する前に塗り替え工事をおすすめしています。

(関連記事)【外壁劣化の種類は？】塗装で直せる壁と塗装だけでは直せない壁の違い

 

中古物件の購入時に見落としやすい注意点

下記は、中古物件の購入時における外壁塗装に関するチェックポイントです。

中古物件購入時に、売却用に塗装工事が行われていたとしても中身次第では注意が必要です。

たとえば、過去外壁塗装を20年近くされてなくて、売却用に安価な塗装で見た目だけ綺麗に済ませた場合などは、実は内部の劣化が修理できておらず、購入後2,3年後に雨漏れなどを起こしている事例を過去みたことがあります。

 

 

中古物件の購入時における外壁塗装のチェックポイント
①中古物件の購入時、外壁・屋根の修繕有無確認	外壁・屋根において修繕の履歴があるかを工事年月日を含めて確認しておきましょう。 色々な場合がありますが、何年前に何回塗装されたのか、全面塗装か部分塗装による応急処置なのかの確認を行いましょう。
②中古物件の購入時、外壁・屋根の修繕された場合(修繕理由の確認)	外壁塗装工事の修繕内容は重要です。不動産業者は聞かないといわない場合があります。 どのような内容の塗装工事や修繕を行ったか、修繕の内容や理由も確認しておきましょう。
③中古物件の購入時、外壁・屋根の修繕された場合（使用塗料や材料の確認）	工事の価格や施工業者（工務店・塗装業者・施主補修）、および使用塗料などもできれば確認しておきましょう（耐用年数などが関係します）。
④重要事項説明書に記載されているか？	重要事項説明書に記載。 不動産売買には、重要事項は大切な内容です。外壁工事をした内容が詳しく書かれているかどうか確認しましょう。 また、購入物件が過去雨漏れの工事を行っていたら、現在状況を確認や説明してもらうことををおすすめします。

中古物件の売買は、通常亀裂やひび割れなどは修理を行ってから販売します。近年はすくなくなりましたが「現状有姿渡し」などの場合は、後々の外壁塗装の劣化は、買主の責任になりますので注意しましょう。

 

 

 

外壁塗装検討時は相見積もりがおすすめ

「現状有姿渡し」物件で購入後自分で外壁塗装を依頼しようとした場合、おそらく多くの方はどこにどうやって依頼すれば一番良いのか悩む方も多いのではないでしょうか。

 

相見積もりの大きなメリットは、工事内容と価格が妥当か、相場を確認することができることです。

相見積もりをすることで初心者でも相場感や工事内容が把握できるので非常に便利です。

※反面相見積もりのデメリットとして、相見積もりをした数だけ、立ち合いをしたり断りの連絡など手間と労力がかかります。

 

■相見積もりのメリットとデメリット

メリット	デメリット
工事内容と価格が妥当か、相場を確認することができる 価格を比較して最も安いところに依頼できる 他社との工事内容・項目を比較することができる	相見積もりの時間や断りの連絡など1社に依頼するよりも手間と時間がかかる 価格だけで選ぶと失敗する可能性もある（求める工事品質・納期と価格のバランス)

 

相見積もりの準備・整理について

相見積もりをする前には、下記のような準備・整理をしておくとスムーズかと思います。

 

相見積もりについて詳しくは「【失敗しない外壁塗装相見積もり方法】見積もり前に確認したい重要項目」をご参照ください。

 

まとめ

まとめです。ここでは、これまで1万件以上の施工をしてきた弊社が、中古住宅購入時に気をつけたい外壁塗装の重要性やタイミングについてご説明しました。

中古住宅は安価に購入できる一方、新築の頃と違い、外壁も塗装の剥がれや汚れ、亀裂などが起きている場合もあります。

購入前直近・数年前に外壁塗装されている場合はしばらくは安心ですが、前回の外壁塗装から10年近く立つ場合は外壁塗装を検討することをおすすめします。

 

 

弊社も大阪を中心に皆様のお家の外壁塗装工事をさせていただいております。

 

もしご自宅の外壁劣化の状況が気になったり、外壁塗装のことで疑問点・ご相談などございましたら「ミズノライフクリエイト」にお越しいただけたらと思います。

大阪で外壁塗装を考えておられましたら、是非ご検討いただければ幸いです。

最後までご覧いただきありがとうございました。